Kiracının Evi İzinsiz Alt Kiraya Vermesi ve Airbnb (Günübirlik Kiralama) Nedeniyle Tahliye: TBK m. 322, 30 Günlük İhtar Şartı ve Emsal Yargıtay Kararları
Giriş: Konut Krizinde Yeni Gelir Kapısı ve Hukuki Sınırlar
Son yıllarda küresel ölçekte ve Türkiye'de yaşanan enflasyonist ortam, konut kira bedellerindeki artışlar ve turizm amaçlı kısa dönemli konaklama platformlarının (başta Airbnb, Booking vb.) yaygınlaşması, kiracı-ev sahibi ilişkilerinde yepyeni ve oldukça karmaşık bir uyuşmazlık alanını tetiklemiştir. Pek çok kiracı, mal sahibinden uzun dönemli ve nispeten uygun bedelle kiraladığı konutu; ev sahibinin bilgisi, onayı ve yazılı rızası olmaksızın oda oda veya bir bütün olarak üçüncü kişilere alt kiraya vermekte, hatta günübirlik veya haftalık periyotlarla turistlere kiralayarak fahiş ticari kazançlar elde etmektedir.
Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kiracının bu tür tek taraflı tasarruflarını kesin ve emredici kurallarla yasaklamıştır. Mal sahibinin açık ve yazılı rızası olmaksızın taşınmazı başkasına devreden, alt kiraya veren veya günübirlik kiralama amacıyla kullandıran kiracılar; yalnızca tahliye riskiyle değil, aynı zamanda fuzuli işgal, ecrimisil tazminatı ve yüz binlerce liralık idari para cezalarıyla karşı karşıya kalmaktadır.
Bu kapsamlı rehberimizde; Türk Borçlar Kanunu m. 322 uyarınca alt kira yasağını, TBK m. 316 kapsamında akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açmanın usul ve şartlarını, zorunlu 30 günlük ihtarname kuralını, alt kiracının 'fuzuli şagil' (haksız işgalci) niteliğini, ecrimisil taleplerini ve Yargıtay'ın en güncel emsal içtihatlarını inceliyoruz.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kira Yasağı (TBK m. 322)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi, kiracının kiralanan yeri bir başkasına kiralama veya kullanımını devretme yetkisini genel ve özel hükümlerle düzenlemiştir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 322: 'Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.'
1. 'Yazılı Rıza' Şartının Mutlaklığı
Yasanın açık lafzından da anlaşılacağı üzere, ürün kirası veya adi taşınır kiralarından farklı olarak konut ve çatılı işyerlerinde kanuni kural 'alt kiralama yasağı'dır. Bu kapsamda şu hukuki esaslar geçerlidir:
Yazılı Şekil Şartı: Kiracının taşınmazı üçüncü bir kişiye devredebilmesi veya alt kiraya verebilmesi için kiraya verenin (ev sahibinin) açık ve yazılı rızasının bulunması zorunludur. Kira sözleşmesinde böyle bir yetki verilmemişse kural olarak alt kiralama yasaktır.
Şifahi Muvafakat Geçersizdir: Ev sahibinin sözlü olarak 'olur' demesi, telefon görüşmesi veya kira bedelinin üçüncü kişinin IBAN hesabından açıklamasız gönderilmesi tek başına yazılı rıza yerine geçmez.
Sözleşmedeki Yasak Hükmü: Kira sözleşmesinin hususi şartlarında 'kiralanan başkasına devredilemez, alt kiraya verilemez' şartı varsa, bu kayıt alt kira yasağını daha da pekiştirir ve doğrudan fesih gerekçesi oluşturur.
2. Kısmi Devir ve Oda Kiralama da Yasağa Dahildir
Kiracılar uygulamada sıklıkla 'Evin tamamını değil, yalnızca bir odasını arkadaşıma kiraladım' şeklinde savunmalar geliştirmektedir. Ancak TBK m. 322/2 hükmü 'tamamen veya kısmen' ifadesini açıkça içerdiğinden; evin bir odasının dahi başkasına bedelli veya bedelsiz kullandırılması, ev sahibinin yazılı izni yoksa doğrudan sözleşmeyi ihlal eder ve tahliye sebebi sayılır.
Airbnb ve Günübirlik Kiralamanın Hukuki Niteliği: 7464 Sayılı Kanun Düzenlemesi
Kiracıların kiraladıkları konutu Airbnb, Booking gibi dijital platformlar üzerinden günübirlik veya haftalık olarak yerli ve yabancı turistlere kiralaması, Türk hukukunda iki ayrı düzlemde ağır hukuka aykırılık teşkil etmektedir:
1. Kira Sözleşmesinin Amacına ve Özgüleme Şartına Aykırılık
Kira sözleşmesinde taşınmaz 'mesken / konut' olarak kiralanmışsa, oranın ticari bir işletme (otel, pansiyon, apart otel) gibi sürekli sirkülasyonu olan günübirlik konaklama yerine dönüştürülmesi sözleşmenin kullanım amacına (özgüleme şartına) açık aykırılıktır.
2. 7464 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Yaptırımlar ve İzin Belgesi Zorunluluğu
01.01.2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Kanunu uyarınca; konutların 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için:
Bakanlık İzin Belgesi: Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınması şarttır.
Kat Maliklerinin Oy Birliği: Binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile muvafakat vermesi zorunludur.
Yalnızca Malik Başvurabilir: En önemlisi, izin belgesine yalnızca taşınmaz maliki (ev sahibi) başvurabilir. Kiracının kiraladığı konutu turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralaması kanunen kesinlikle yasaktır.
Ağır İdari Para Cezaları: İzinsiz günübirlik kiralama yapanlara her bir kiralama ve sözleşme için yüz binlerce liradan başlayan idari para cezaları uygulanmakta ve konut kolluk marifetiyle mühürlenmektedir.
Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 316) ve Zorunlu Prosedürler
Kiracının evi izinsiz olarak alt kiraya verdiği veya Airbnb yoluyla kullandırdığı tespit edildiğinde, ev sahibinin doğrudan dava açması mümkün değildir. Yasa koyucu kiracıya son bir hukuki imkân tanımış ve sıkı şekil şartlarına bağlı bir ihtar prosedürü öngörmüştür.
1. En Az 30 Gün Süreli Yazılı İhtarname Zorunluluğu (TBK m. 316/2)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi; noter aracılığıyla keşide edeceği ihtarnamede şu unsurlara mutlaka yer vermelidir:
Aykırılığın Somut Belirtilmesi: Kiracının taşınmazı izinsiz olarak üçüncü kişilere devrettiği veya günübirlik kiraladığı delilleriyle somutlaştırılmalıdır.
En Az 30 Gün Süre: Akde aykırılığın giderilmesi (alt kiracının tahliye edilmesi ve izinsiz kullanıma derhal son verilmesi) için kiracıya en az 30 gün kesin süre tanınmalıdır.
Fesih ve Dava İhtarı: Tanınan 30 günlük süre içinde aykırılık giderilmezse kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı açıkça ihtar edilmelidir.
Önemli Usul Kuralı: İhtarnamede 30 günden daha az bir süre verilmesi (örneğin 10 veya 15 gün verilmesi) veya 'derhal tahliye et' denilerek süre tanınmaması hâlinde, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereğince dava esasa girilmeksizin usulden reddedilir.
2. İhtarsız Doğrudan Fesih İstisnası (TBK m. 316/3)
Eğer kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar veriyorsa, kiracıya süre verilmesinin tamamen yararsız olacağı anlaşılıyorsa veya kiracının bu davranışı apartmandaki diğer komşular ve kat malikleri bakımından çekilmez bir hal almışsa (örneğin eve her gün tanınmayan kişilerin girip çıkması, komşuların huzur ve güvenliğinin bozulması, apartmanda asayiş olaylarının yaşanması), kiraya veren süre vermeksizin yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedip tahliye davası açabilir.
Emsal Yargıtay Kararları Işığında Alt Kira ve Tahliye Uygulaması
Yargıtay'ın yerleşik kararları, alt kira yasağının çiğnenmesi hâlinde kiracı ve alt kiracının hukuki durumunu kesin sınırlarla belirlemiştir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/12206, K. 2013/13831, T. 09.10.2013
Yargıtay 6. HD, 09.10.2013: 'Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesinde kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Kiracının akde aykırı olarak kiralananı başkasına devrettiği veya alt kiraya verdiği kanıtlanmış olsa dahi; kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK m. 316 uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar etmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması şarttır. İhtarnamede 15 günlük süre verilmiş olması yasaya aykırı olup davanın reddi gerekir.'
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/401, K. 2016/7853, T. 26.12.2016
Yargıtay 6. HD, 26.12.2016: 'Kira sözleşmesinde kiralananın üçüncü bir şahsa devredilemeyeceği ve kiraya verilemeyeceği hükmü bulunmasına rağmen, kiracının taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraladığı sabittir. Kiracıya 30 gün içinde aykırılığın giderilmesi için usulüne uygun ihtarname tebliğ edilmesine rağmen taşınmaz boşaltılmamıştır. Bu durumda akde aykırılık nedeniyle kiracının tahliyesine; kiralananda haklı bir sebebe dayanmaksızın oturan alt kiracının ise fuzuli şagil (haksız işgalci) niteliğinde bulunması sebebiyle taşınmazdan tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur.'
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/12210, K. 2016/5436, T. 26.09.2016
Yargıtay 6. HD, 26.09.2016: 'Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişiye devretmesi durumunda, asıl kiracı hakkında TBK m. 316 gereğince 30 günlük ihtarname çekilmesi zorunlu ise de; kiraya veren ile arasında hiçbir akdi ilişki bulunmayan ve taşınmazı haksız işgal eden üçüncü kişi (fuzuli şagil) hakkında dava açılabilmesi için ihtar çekilmesine gerek yoktur. Kiraya veren, fuzuli şagil aleyhine doğrudan müdahalenin men'i ve tahliye davası açabilir.'
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/6388, K. 2022/6009, T. 21.06.2022
Yargıtay 3. HD, 21.06.2022: 'Kiracının, malikin rızası hilafına taşınmazı veya sözleşme dışı alanları üçüncü kişilere kullandırması ve bundan haksız kazanç elde etmesi durumunda; elde edilen bu gelir hukuki semere niteliğinde olup, kiraya veren taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep etme hakkına sahiptir.'
Alt Kiracının ve Airbnb Müşterisinin Hukuki Durumu: 'Fuzuli Şagil'
Ev sahibinin yazılı izni olmadan taşınmaza yerleşen alt kiracının ya da Airbnb üzerinden odayı/evi kiralayan kişilerin hukuki durumu kanun karşısında nettir:
Sözleşme İlişkisi Yoktur: Ev sahibi, alt kiracıyı tanımak zorunda değildir. Ev sahibi açısından bu kişi hukuken bir kiracı değil, 'fuzuli şagil' (haksız işgalci) konumundadır.
Birlikte Dava Açılabilir: Ev sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde asıl kiracı aleyhine akde aykırılık sebebiyle tahliye davası açarken, aynı davada alt kiracıyı da davalı göstererek fuzuli işgal nedeniyle tahliyesini talep edebilir.
Alt Kiracı İçin İhtar Şart Değildir: Yargıtay içtihatlarında açıkça vurgulandığı üzere, ev sahibi alt kiracıya 30 günlük ihtar göndermek zorunda değildir; zira aralarında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır.
Ev Sahibinin Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve Kazancın İadesini Talep Hakkı
Kiracı ev sahibine aylık 15.000 TL kira öderken, evi Airbnb üzerinden yerli ve yabancı turistlere kiralayarak ayda 60.000 TL - 80.000 TL gelir elde ediyorsa ev sahibi bu aradaki haksız kazancı talep edebilir mi? Türk Borçlar Kanunu m. 530 (Vekâletsiz İş Görme) hükmü uyarınca ev sahibi, kiracının malikin mülkiyet hakkını ihlal ederek elde ettiği bu haksız semerelerin (kazancın) kendisine iadesini talep edebilir. Ayrıca taşınmazı fuzuli işgal eden üçüncü kişilerden ve kiracıdan geriye dönük olarak emsal kira bedeli üzerinden ecrimisil tazminatı istenebilir.
Ev Sahipleri İçin Adım Adım Dava ve Tahliye Süreci
Kiracısının evi başkasına kiraladığını veya Airbnb'ye verdiğini öğrenen bir ev sahibinin izlemesi gereken hukuki yol haritası şöyledir:
1. Delil Tespiti: Airbnb ilanının ekran görüntüleri, apartman kamera kayıtları, komşu tanıkları veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nden Delil Tespiti yaptırılmalıdır. Kiracının platformdaki aktif ilanları ve kullanıcı yorumları noter onaylı e-tespit ile güvenceye alınmalıdır.
2. Noter İhtarnamesi: TBK m. 316/2 uyarınca akde aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az 30 gün kesin süre verilerek noter ihtarnamesi keşide edilmelidir.
3. Zorunlu Arabuluculuk: 01.09.2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunlu olduğundan, Adliye Arabuluculuk Bürosu'na başvurulmalıdır.
4. Tahliye Davası: İhtarnamedeki 30 günlük sürenin dolmasının ve arabuluculukta anlaşmazlık tutanağının düzenlenmesinin ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır.
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Kiracının kiraladığı taşınmazı bir kazanç kapısı görerek mal sahibinin izni olmaksızın alt kiraya vermesi veya Airbnb gibi günübirlik kiralama portallarına açması, Türk Borçlar Kanunu ve 7464 sayılı Kanun karşısında ağır bir hukuki ihlaldir.
Ev sahiplerinin hak kaybına uğramaması adına 30 günlük ihtar süresine titizlikle uyması, delilleri usulüne uygun şekilde tespit etmesi ve arabuluculuk sürecini eksiksiz yürütmesi şarttır. Kiracıların ise 'nasılsa kiramı ödüyorum' yanılgısına düşmeyerek, tahliye ve ağır tazminat yaptırımlarıyla karşılaşmamak adına sözleşme sınırlarına riayet etmesi gerekmektedir.
Bu içerik, Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu tarafından bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, genel hukuki değerlendirmeler içermektedir. Mevzuat ve yargı içtihatları zaman içinde değişiklik gösterebileceğinden, somut uyuşmazlıklarda telafisi güç hak kayıplarının önüne geçebilmek adına doğrudan bir avukata danışılması tavsiye olunur. Bu yazı hiçbir şekilde hukuki mütalaa veya avukat-müvekkil ilişkisi tesis etmez.
Yorumlar