Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Nama İfaya İzin Davası (TBK m. 113): Müteahhidin Dairelerinin Satış Yetkisi, Eksik İş Bedeli ve İskan Rehberi (2026 Güncel)
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Nama İfaya İzin Davası (TBK m. 113): Müteahhidin Dairelerinin Satış Yetkisi, Eksik İş Bedeli ve İskan Rehberi (2026 Güncel)
Türkiye’de kentsel dönüşümün ve gayrimenkul sektörünün temel lokomotifi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı inşaat), yüksek ekonomik hacmi ve karmaşık edim yapısı nedeniyle uyuşmazlıkların en sık yaşandığı sözleşme türlerinin başında gelmektedir. Özellikle enflasyonist baskılar, inşaat maliyetlerindeki öngörülemeyen artışlar ve müteahhitlerin finansal darboğaza girmesi neticesinde; temeli atılan veya kaba inşaatı bitirilen binaların yarım bırakılması, şantiyelerin terk edilmesi ve projenin durması çok yaygın bir mağduriyet doğurmaktadır.
İnşaatın yarım kalması durumunda arsa sahipleri çoğunlukla ilk refleks olarak sözleşmeyi feshetmeyi (akdin feshini) düşünmektedir. Oysa Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, inşaat seviyesi belli bir aşamaya (özellikle %80-90 bandına) ulaşmışsa sözleşmenin geriye etkili feshi kural olarak mümkün olmamakta; ileriye etkili fesih ise yıllar sürecek tasfiye davalarını, hisse tespitlerini ve binanın çürümeye terk edilmesini beraberinde getirmektedir.
İşte tam bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinde düzenlenen nama ifaya izin (borçlu nam ve hesabına ifa) kurumu, arsa sahipleri için en etkili, en hızlı ve ekonomik açıdan en rasyonel hukuki can simididir. Nama ifaya izin yoluyla arsa sahipleri; sözleşmeyi feshetmeksizin inşaatı kendi imkanlarıyla veya başka bir taşeronla tamamlama yetkisi almakta ve en önemlisi, bu inşaat masraflarını karşılamak üzere müteahhide düşen bağımsız bölümlerin mahkeme kararıyla satış yetkisini elde edebilmektedir. Bu rehberde; nama ifanın yasal dayanakları, satış yetkisi formülü, iskan alma prosedürü ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin en güncel 2025/2026 yılı emsal kararları tüm boyutlarıyla incelenmiştir.
Nama İfaya İzin Nedir? Hukuki Niteliği ve Temel Amacı (TBK m. 113)
Nama ifaya izin; borçlunun temerrüde düşerek yerine getirmediği bir "yapma borcunun", alacaklının talebi üzerine masrafları borçluya ait olmak üzere alacaklının kendisi veya tayin edeceği üçüncü bir kişi tarafından yerine getirilmesine hâkim tarafından izin verilmesidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinin birinci fıkrası amir hüküm niteliğindedir:
Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü tazminat isteme hakkı saklıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin (yüklenicinin) ana borcu, sözleşmeye, mimari projeye ve imar mevzuatına uygun bir yapıyı inşa edip iskânı (yapı kullanma izin belgesini) alınmış olarak arsa sahiplerine teslim etmektir. Müteahhit inşaatı yarım bıraktığında veya teslim süresi geçmesine rağmen eksik işleri tamamlamadığında; arsa sahipleri sözleşmeyi ayakta tutarak (feshetmeyerek) inşaatın kalan kısımlarını müteahhit namına tamamlama izni isteyebilirler.
Fesih mi, Nama İfa mı? Arsa Sahipleri İçin Stratejik Tercih
Sözleşmenin Feshinin Yarattığı Riskler: Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister. Müteahhit yaptığı kısmi imalatın bedelini talep eder; arsa sahipleri yarım kalmış bir bina iskeletiyle baş başa kalır. Eğer inşaat %80-90 seviyesine gelmişse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları uyarınca sözleşme ancak ileriye etkili feshedilebilir. Bu durumda müteahhit yaptığı oran kadar tapuya hak kazanır, ortaklık doğar ve taraflar yıllarca sürecek tasfiye davalarına mahkum olur.
Nama İfanın Sağladığı Avantajlar: Nama ifada sözleşme geçerliliğini korur. Arsa sahibi projenin inşasını devralır, eksiklikleri giderir, iskânı alır ve kendi bağımsız bölümlerini oturulabilir/satılabilir hale getirir. Müteahhit sözleşmeyi feshedemez ve masraflar müteahhide düşen dairelerden tahsil edilir.
Nama İfaya İzin Davasında Hangi Hak ve Masraflar Talep Edilebilir?
1. Eksik ve Ayıplı İmalatların Tespiti ve Tamamlama Bedeli: Bilirkişi heyeti şantiyede yerinde keşif yapar. Binanın fiziki gerçekleşme oranını belirler; sözleşme ve projeye göre yapılmayan asansör, ortak alanlar, çevre düzenlemesi, dış cephe mantolaması, tesisatlar ve daire içlerindeki eksik işlerin tamamlanma maliyetini güncel piyasa rayiçleriyle hesaplar.
2. İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınması İçin Yetki Verilmesi: Bir inşaatın hukuken teslim edilmiş sayılması için iskânının alınması zorunludur. Arsa sahipleri davada; ilgili belediye ve resmi kurumlarda iskân işlemlerini yürütmek ve projeleri onaylatmak üzere kendilerine temsil yetkisi verilmesini talep ederler.
3. SGK Prim Borçları, Vergi ve Belediye Harçları Masrafları: İskân alınabilmesi için binanın SGK'ya hiçbir ilişik borcunun bulunmaması (ilişiksizlik belgesi) ve belediye harçlarının ödenmesi şarttır. Bilirkişi bu borçları tespit ederek nama ifa masraf tablosuna ekler.
4. Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) ve Cezai Şart Talebi: İnşaat sözleşmede öngörülen teslim tarihinde bitirilmediği için arsa sahipleri teslim tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar mahrum kaldıkları emsal kira tazminatını ve sözleşmedeki gecikme cezai şartını da aynı davada tahsil edebilirler.
En Kritik Formül: Müteahhide Kalan Dairelerin Satış Yetkisi (Avans Niteliğinde Satış)
Nama ifa davasının en çarpıcı ve pratik boyutu finansmandır: "Arsa sahibinin cebinde inşaatı bitirecek para yoksa ne olacak?"
Yargıtay uygulaması bu sorunu arsa sahipleri lehine etkili bir mekanizmayla çözmüştür: Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışı için arsa sahibine yetki verilmesi (Avans Niteliğinde Satış İzni).
Avans Niteliği: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları uyarınca, arsa sahiplerine satışı için izin verilen bağımsız bölümler kesin bir mülkiyet devri değil; eksik ve ayıplı imalatların tamamlanması için bir avans niteliğindedir.
Ölçülülük İlkesi: Mahkeme, müteahhidin tüm dairelerinin satışına yetki veremez. Satışına izin verilecek bağımsız bölümlerin değeri; bilirkişice tespit edilen eksik iş bedeli, iskân masrafları ve SGK borçları toplamını karşılayacak miktar ile sınırlı olmak zorundadır.
Mahkemece Tek Tek Gösterilme Zorunluluğu: Hüküm fıkrasında, masrafların karşılanması için müteahhide ait hangi bağımsız bölüm veya bölümlerin (örneğin B Blok 3 ve 5 No.lu daireler) satılacağı açıkça ve sıra numarasıyla belirtilmelidir.
Artan Paranın Durumu: Arsa sahibi bağımsız bölümü sattıktan sonra elde ettiği bedelle inşaat eksikliklerini ve iskân masraflarını karşılar. Yapılan harcamalardan sonra para artarsa; arsa sahibi kalan bakiyeyi müteahhidin diğer borçlarına mahsup eder, bakiye kalırsa müteahhide iade eder.
Müteahhitten Topraktan Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumu Ne Olur?
İnşaat yarım kaldığında ortaya çıkan en kritik uyuşmazlıklardan biri de, müteahhidin henüz inşaat aşamasındayken adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilere sattığı dairelerin akıbetidir:
Alacağın Temliki Kuralı (TBK m. 183-184): Müteahhitten daire satın alan üçüncü kişi, hukuki niteliği itibarıyla müteahhidin arsa sahibine karşı sahip olduğu şahsi hakları devralmış sayılır. Üçüncü kişi arsa sahibine karşı ancak müteahhidin hak kazandığı ölçüde hak iddia edebilir.
Arsa Sahibinin Def'i Hakkı: Müteahhit inşaatı bitirip teslim etmedikçe bağımsız bölüme hak kazanamaz. Dolayısıyla arsa sahibi, üçüncü kişilere karşı 'Müteahhit inşaatı bitirmedi, eksik işler giderilmedikçe tapu devredilemez' def'ini ileri sürebilir.
Nama İfa Davasında Satış Önceliği: Mahkeme nama ifaya izin verirken müteahhide ait dairelerin satışına yetki tanıdığında; üçüncü kişilerin müteahhitle yaptığı adi yazılı sözleşmeler arsa sahibinin bu kanuni hakkını engelleyemez. İnşaatın tamamlanması önceliklidir.
Yargıtay'ın Güncel Emsal Kararları
1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: Eksik İşlerin Tamamlanması İçin Bağımsız Bölüm Satış İzni
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 03.03.2025 tarihli ve E. 2023/4192, K. 2025/826 sayılı güncel emsal kararında; eksik imalatların avans niteliğinde daire satışı yoluyla karşılanması şöyle onanmıştır:
İlk Derece Mahkemesince; davaya ve sözleşmeye konu inşaatın davalı yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak tamamlanmadığı, eksik işlerin ve tamamlanma maliyetinin toplam 1.707.731,70 TL olduğu, masrafların karşılanması için dava konusu 1, 2 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin satışına izin vermek gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir... Nama ifaya izin isteminde davacılara hükümle satışı için bırakılan bağımsız bölümlerin taraflar arasındaki sözleşme uyarınca eksik ve ayıplı imalatların tamamlanması için avans niteliğinde bırakıldığına göre usul ve kanuna uygun olup hükmün onanmasına...
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: İskan, SGK Borçları ve Kalan Paranın Durumu
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2025 tarihli ve E. 2024/3652, K. 2025/4178 sayılı kararında; iskân giderleri ile satıştan artan bedelin akıbeti netleştirilmiştir:
Ayıplı ve eksik işlerin güncel bedeli ile iskân alınması için ödenmesi gereken SGK ve belediye ödemelerinin karar tarihine en yakın tutarının toplamda 1.213.039,97 TL olarak tespit edildiği; yapılması gereken giderlerin 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerde davacıların hisselerinin satışı ile karşılanması mümkün olduğundan davacı tarafa nama ifaya izin ve yetki verilmesine, bağımsız bölümlerin satışı sonucu eksiklikler giderildikten sonra elde edilen paradan arta kalan miktarın davalı yükleniciye verilmesi gerektiği, zira taraflar arasındaki sözleşme uyarınca bu bölümün yükleniciye bırakıldığı, inşaatın süresinde bitmemesi nedeniyle cezai şart tazminat talebinin de kabulü gerektiği...
3. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi: Eksik İşlerin Hüküm Fıkrasında Gösterilmesi Kuralı
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2019 tarihli ve E. 2018/4148, K. 2019/3556 sayılı kararında; eksik işlerin ve masrafların hüküm fıkrasına tek tek yazılması gerektiği vurgulanmıştır:
Yargıtay uygulamalarında nama ifaya izin davası ve satışa yetki verilmesi talep edilmesi halinde, nama ifa talep edilen eksik ve kusurlu işlerin teker teker nelerden ibaret olduğu, bunların tamamlanması ve giderilmesi için yapılması gereken masrafların avans olarak da olsa miktarlarının tespit ettirilerek kararın hüküm fıkrasında gösterilmesinin zorunlu olduğu ve eksik ve kusurlu işlerin giderimini karşılayacak miktar ve değerde yükleniciye kalan bağımsız bölümün satışına izin ve yetki verilmesi gerektiği kabul edilmektedir...
Benzer ilkeler Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 24.05.2018 tarihli ve E. 2016/1930, K. 2018/3319 sayılı ilamında da uygulanmıştır.
Dava Öncesi İhtarname ve Arabuluculuk Usulü
1. Noterden Temerrüt İhtarnamesi: Müteahhide noter kanalıyla ihtarname çekilerek teslim süresinin dolduğu bildirilmeli; eksikliklerin giderilmesi için makul bir mehil (15-30 gün) verilmeli ve bu sürede tamamlanmaması halinde TBK m. 113 gereğince nama ifa davası açılacağı ihtar edilmelidir.
2. Delil Tespiti (İsteğe Bağlı): Dava açmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla şantiyede mevcut durumun delil tespitiyle kayıt altına alınması tavsiye edilir.
3. Zorunlu Arabuluculuk: 01.09.2023 tarihi itibarıyla taşınmaz uyuşmazlıkları ve ticari davalarda dava şartı arabuluculuk zorunludur. Dava açmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Tüketici işlemi niteliğindeki münferit sözleşmelerde somut duruma göre Tüketici Mahkemesi görevli olabilir.
Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda yetki kesin olup; yetkili mahkeme inşaatın ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Müteahhit inşaatı bırakıp kaçtı; cebimizden hiç para harcamadan inşaatı tamamlayabilir miyiz?
Evet. TBK m. 113 uyarınca açılacak nama ifaya izin davasında, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışı için arsa sahiplerine yetki verilmesi talep edilir. Mahkeme kararıyla bu daireler satılarak elde edilen gelirle inşaat tamamlanır ve iskân alınır.
2. Nama ifa davası açtığımızda müteahhide düşen tüm daireleri satabilir miyiz?
Hayır. Ölçülülük ilkesi gereğince mahkeme yalnızca eksik işlerin giderilme maliyetini, SGK borçlarını ve iskân masraflarını karşılayacak sayıdaki dairenin satışına izin verir.
3. Müteahhit daireleri üçüncü kişilere satmışsa ne olur?
Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı satışlar alacağın temliki niteliğindedir. Müteahhit inşaatı tamamlayıp teslim etmedikçe üçüncü kişiler tapu tescili talep edemezler. Arsa sahibinin nama ifa ve satış yetkisi hakkı, üçüncü kişilerin adi yazılı sözleşmelerine karşı önceliklidir.
4. Nama ifa davası sürerken inşaata başlayabilir miyiz?
Mahkemece yerinde keşif icra edilip bilirkişi heyetince inşaatın mevcut fiziki durumu resmi rapora bağlanana kadar inşaatta köklü değişiklik yapılmamalıdır. Bilirkişi tespitinden sonra mahkemeden tedbir veya ön izin alınarak inşaat faaliyetlerine başlanabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde nama ifa süreci, eksik imalatların ve daire satış yetkisinin teknik bilirkişi raporlarıyla titizlikle kurulmasını gerektirir. Sürecin gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzman bir avukatın rehberliğinde yürütülmesi tavsiye edilir.
Bu içerik, Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu tarafından bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, genel hukuki değerlendirmeler içermektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin özel koşulları, inşaatın fiziki tamamlama oranı, bağımsız bölüm paylaşım tabloları ve tapu takyidatları her somut olayda farklılık gösterir. Telafisi imkansız hak kayıpları yaşamamak ve projeyi en hızlı şekilde tamamlayabilmek adına alanında uzman bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatından profesyonel hukuki destek alınması tavsiye olunur.
Yorumlar