Müteahhitten Daire Alanların Tapu İptali ve Tescil Davası (Temliken Tescil Rehberi)
Giriş: Müteahhitten Daire Satın Alanların Karşılaştığı Tapu Sorunları
Türkiye'de konut ediniminde en sık başvurulan yöntemlerden biri, henüz inşaat aşamasındayken veya proje üzerinden ('topraktan') müteahhitten (yükleniciden) bağımsız bölüm satın alınmasıdır. Ancak uygulamada yüklenicinin finansal darboğaza girmesi, inşaatı yarım bırakması, projeye aykırı imalat yapması veya yapı kullanma izin belgesini (iskân) almaması sebebiyle arsa sahipleri ile yükleniciler arasında ciddi uyuşmazlıklar patlak vermektedir. Bu ihtilafların faturası ise çoğunlukla bedelini ödediği halde tapusunu devralamayan üçüncü kişi konumundaki alıcılara çıkmaktadır.
Müteahhide karşı ödeme yükümlülüğünü eksiksiz yerine getiren ancak tapu kaydı arsa sahibi üzerinde görünen alıcıların, mülkiyeti kazanmak adına arsa maliklerine ve yükleniciye yönelttikleri dava türü Türk yargı uygulamasında 'temliken tescil davası' olarak adlandırılmaktadır. Bu makalede; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde alacağın temliki mekanizması, şekil şartları, inşaatın fiziki tamamlanma oranı, iskan koşulu, depo kararı ve Yargıtay'ın en güncel emsal içtihatları tüm boyutlarıyla incelenmektedir.
Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alımının Hukuki Niteliği: Alacağın Temliki (TBK m. 183-184)
Arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, karma nitelikli ve her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yüklenici, projeye ve ruhsata uygun bir bina inşa edip arsa sahibine teslim etme edimini üstlenirken; arsa sahibi de inşaatın tamamlanma aşamalarına paralel olarak kararlaştırılan bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt eder.
Yüklenicinin, sözleşme gereğince ileride mülkiyetine hak kazanacağı bir bağımsız bölümü üçüncü bir kişiye satması, ayni hakkın doğrudan devri değil; arsa sahibinden olan şahsi hakkın (tescil talep alacağının) üçüncü kişiye devri (alacağın temliki) mahiyetindedir:
Hukuki Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 183 ve devamı maddeleri uyarınca alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir.
Yazılı Şekil Zorunluluğu (TBK m. 184/1): Alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Noter Şartı Aranmaması (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı): Taşınmaz devrini içeren sözleşmeler kural olarak resmi şekilde yapılmak zorundadır. Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Kararı uyarınca; yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi edimini ifa etmişse, bu temlik işlemi hukuken geçerlidir ve noter zorunluluğu aranmaz.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (E. 2023/3252, K. 2024/2679, T. 16.05.2024): 'Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek yapsatçı konumunda inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile yükleniciden adi sözleşme ile satın alınan taşınmazlar bakımından da diğer koşulların varlığı halinde adi yazılı sözleşmenin geçerli olacağı hükme bağlanmıştır.'
Temlik Alan Üçüncü Kişinin Konumu ve Arsa Sahibinin Savunma Hakları (TBK m. 97 ve 188)
Alacağın temliki hükümleri uyarınca alıcı, yüklenicinin halefi (ardılı) konumundadır. Dolayısıyla üçüncü kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu haklardan fazlasına sahip olamaz.
TBK m. 188 uyarınca arsa sahibi, temliki öğrendiği anda temlik eden yükleniciye karşı sahip olduğu bütün def'ileri üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir:
Ödemezlik Def'i (TBK m. 97): Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kendi edimini ifa etmeyen taraf, karşı tarafın edimini ifa etmesini isteyemez. Yüklenici inşaatı sözleşmeye ve imara uygun teslim etmedikçe, alıcı da arsa sahibinden tapu tescili talep edemez.
Kira Kaybı ve Gecikme Tazminatı Def'i: İnşaat süresinde bitirilmediği için arsa sahibinin yükleniciden talep edebileceği gecikme tazminatı ve cezai şart alacakları, üçüncü kişinin tapu talebine karşı takas veya ödeme şartı olarak öne sürülebilir.
Eksik ve Ayıplı İşler Def'i: Projeye veya teknik şartnameye aykırı imalatların ve ortak alan noksanlıklarının giderim bedeli ödenmedikçe arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2024/3031, K. 2025/2075, T. 20.05.2025): 'Temliken tescil davalarında yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan 3. kişinin tapu payına hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur... Yüklenici edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı temlik etmişse, alıcı TBK 97 hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.'
Temliken Tescil Davasının Kabul Şartları ve İnşaat Tamamlanma Oranı
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, temliken tescil davasında mülkiyetin davacı alıcı adına tesciline karar verilebilmesi için üç temel şart aranır:
1. İnşaatın Fiziki Tamamlanma Seviyesi (%90 Eşiği)
Yargıtay, bir inşaatın arsa sahibi tarafından kabule zorlanabilecek bir aşamaya gelmiş sayılması için en az %90 fiziki tamamlanma oranına ulaşmış olmasını aramaktadır. İnşaat seviyesi %90'ın altındaysa (örneğin %60-%70 seviyesindeyse), Yargıtay sözleşmenin ifa ile sonuçlanamayacağını, arsa sahibinin geriye etkili fesih hakkı bulunduğunu ve eksik iş bedeli depo ettirilerek dahi tapu tescili kararı verilemeyeceğini kabul etmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2022/1166, K. 2023/1982, T. 23.05.2023): 'İnşaatın tamamlanma oranı % 90 oranına ulaşmadığı için yüklenici ileriye etkili fesih talebinde dahi bulunabilecek durumda değildir. Bu orana ulaşılmadıkça eksik ve ayıpların giderim bedeli depo ettirilerek birlikte ifa kuralı gereğince temlik alan lehine tapu iptali ve tescil kararı verilmesi mümkün değildir.'
2. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) Koşulu
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça veya sözleşmede açıkça hüküm bulunması halinde, inşaatın hukuken tamamlanmış sayılabilmesi için belediyeden onaylı Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin (iskân) alınması şarttır. İskânı bulunmayan bir yapı fiilen kullanılsa dahi yasal olarak tamamlanmış sayılmaz.
3. Birlikte İfa Kuralı ve Mahkemece Verilecek Depo Kararı
İnşaat fiziki olarak %90 ve üzerinde bir seviyeye ulaşmış, ancak ufak çaplı eksik işler, ortak alan noksanlıkları, SGK prim borçları veya iskân harçları kalmışsa mahkeme davayı doğrudan reddetmez. TBK m. 97 gereğince 'birlikte ifa' kuralını uygular:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (E. 2023/293, K. 2024/107, T. 14.02.2024): 'Yüklenicinin halefi olarak açtığı temliken tescil davasında tapu iptali ve tescile hak kazanabilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapının davalı arsa sahiplerinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi davacı tarafından tamamlanması veya bedellerinin arsa sahiplerine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir... Birlikte ifa kuralı gereğince karar verilmelidir.'
Mahkemece mahallinde bilirkişi keşfi yapılarak binadaki eksik ve kusurlu işlerin güncel rayiç bedeli, ödenmemiş SGK prim borçları ve iskân masrafları hesaplanır. Davacıya bu bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için kesin mehil verilir; bedel depo edildiğinde tapu iptali ve tescile hükmedilir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2515, K. 2025/2046).
Yüklenicinin Aynı Daireyi Birden Fazla Kişiye Satması (Çifte Satış Uyuşmazlıkları)
Uygulamada yüklenicilerin aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye adi yazılı sözleşme veya noter satış vaadi ile satması sıkça görülmektedir:
Öncelik İlkesi (Prior Tempore Potior Jure): Şahsi hakların yarışmasında kural olarak tarihçe önce kurulan geçerli temlik sözleşmesine üstünlük tanınır. İlk sözleşme adi yazılı, sonraki sözleşme noterde yapılmış olsa dahi, adi yazılı sözleşmenin tarihi kesinleşmişse ilk alıcının şahsi hakkı korunur.
Tapuyu Alanın İyiniyeti (TMK m. 1023): Yüklenici bağımsız bölümün tapusunu ikinci alıcı adına devretmişse, tapu siciline güven ilkesi devreye girer. İlk alıcı, ikinci alıcının kötü niyetli olduğunu ispatlayamadığı sürece tapu sahibine karşı iptal davası açamaz; yalnızca yükleniciye karşı ödediği bedelin güncel rayicini tazminat olarak talep edebilir.
Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Usul Kuralları
Görevli Mahkeme: Alıcı bağımsız bölümü kişisel/barınma amacıyla edinmişse 6502 sayılı Kanun uyarınca Tüketici Mahkemesi; ticari amaçla edinmişse Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın aynına ilişkin tescil talebi içerdiğinden HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Zorunlu Dava Arkadaşlığı: Dava yalnızca arsa sahibine veya yalnızca yükleniciye karşı açılamaz. Dava dilekçesinde hem arsa sahipleri hem de yüklenici zorunlu davalı olarak gösterilmelidir.
İhtiyati Tedbir Talebi: Yargılama sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek için dava açılır açılmaz tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi işletilmesi elzemdir.
Zamanaşımı: Alacağın temliki işleminden doğan şahsi hak taleplerinde TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.
Sonuç: Hak Kaybına Uğramamak İçin Hukuki Destek
Müteahhitten daire alımına dayalı tapu iptali ve tescil davaları; alacağın temliki hükümleri, inşaat hukuku dinamikleri, bilirkişi hesaplamaları ve birlikte ifa (depo kararı) kurallarının hassasiyetle yönetilmesini gerektirir. Sürecin uzman bir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütülmesi telafisi imkansız hak kayıplarını önleyecektir.
Bu içerik, Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu tarafından bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, genel hukuki değerlendirmeler içermektedir. Somut olayın kendine özgü koşulları, sözleşme hükümleri ve güncel yargı içtihatları doğrultusunda hak kaybı yaşanmaması adına alanında uzman bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Yorumlar