Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü: Gecikme Tazminatı, İleriye ve Geriye Etkili Fesih (%90 Kuralı) ve Yargıtay Kararları Rehberi
Türkiye'de özellikle büyükşehirlerde hız kazanan kentsel dönüşüm uygulamaları, konut üretim hamleleri ve arsa yatırımları, gayrimenkul sektörünün temel taşı olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerini (Kat Karşılığı İnşaat) hukuki uyuşmazlıkların en yoğun yaşandığı alanlardan biri haline getirmiştir. Arsa sahiplerinin taşınmazlarını müteahhide (yükleniciye) devretme taahhüdü karşılığında bağımsız bölüm edinmeyi hedeflediği bu sözleşmeler, karma nitelikli ve uzun süreli ilişki doğuran akitlerdir. Ancak inşaat sektöründeki ekonomik dalgalanmalar, malzeme maliyetlerindeki artışlar ve basiretsiz yüklenici uygulamaları sebebiyle inşaatların süresinde tamamlanamaması, yarım bırakılması veya projeye aykırı inşa edilmesi vakaları son yıllarda ciddi bir artış göstermiştir.
İnşaatın kararlaştırılan tarihte bitirilmemesi veya terk edilmesi durumunda, müteahhidin temerrüdü (borçlu temerrüdü) söz konusu olur. Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahiplerinin sahip olduğu yasal haklar; gecikme tazminatı (rayiç kira bedeli), ifaya ekli cezai şart, nama ifaya izin (inşaatın arsa sahibi tarafından tamamlanması) ve sözleşmenin feshidir. Sözleşmenin feshi noktasında ise Türk hukukunun en özgün içtihatlarından biri olan 1984 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve %90 tamamlanma kuralı devreye girmektedir. Feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğuracağı, hem arsa sahipleri hem yüklenici hem de yükleniciden daire satın alan üçüncü kişiler bakımından kader belirleyici bir ayrımdır.
Bu kapsamlı rehberde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdünün şartlarını, gecikme tazminatı ve cezai şartın kümülatif istenip istenemeyeceğini, sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) ile ileriye etkili fesih arasındaki kritik farkları, tapu iptal ve tescil davalarını ve müteahhitten bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin hukuki durumunu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile Yargıtay 6., 15. ve 23. Hukuk Dairesilerinin en güncel emsal kararları ışığında tüm boyutlarıyla ele alıyoruz.
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin taşınmazın belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde taraflarca kararlaştırılan projeye, ruhsata ve imar mevzuatına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği çift tipli (karma) bir sözleşmedir. Bu sözleşme bünyesinde hem eser sözleşmesinin (bina yapma borcu) hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin (arsa payını devir borcu) unsurlarını barındırır.
Resmi Şekil Şartının Mutlaklığı (Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılma)
Türk Medeni Kanunu'nun 706., Türk Borçlar Kanunu'nun 237. ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran tüm sözleşmelerin noterde 'düzenleme' şeklinde yapılması zorunludur. Taraflar arasında adi yazılı şekilde (örneğin tarafların kendi aralarında imzaladığı beyaz kağıt üzerine adi sözleşme) akdedilen sözleşmeler kural olarak mutlak butlanla batıldır ve hukuki sonuç doğurmaz. Ancak Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, sözleşme adi yazılı olsa dahi taraflar edimlerini büyük oranda ifa etmişse (arsa sahibi tapuyu devretmiş veya müteahhit inşaatı büyük oranda tamamlamışsa), şekil eksikliğini ileri sürmek TMK m. 2 dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz ve sözleşme geçerli kabul edilir.
2. Müteahhidin Temerrüdü: Oluşma Şartları, Teslim Süresi ve İhtar Kuralı
Borçlu temerrüdü, borcun ifasının mümkün olmasına ve ifa zamanının gelmiş bulunmasına rağmen borçlunun haklı bir neden olmaksızın borcunu yerine getirmemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü; inşaatın sözleşmede öngörülen sürede tamamlanmaması, iskân (yapı kullanma izin belgesi) alınamaması veya inşaatın terk edilmesi hallerinde gündeme gelir.
Temerrüt İçin İhtar Şart mı? Belirli Vade ve Belirsiz Vade Ayrımı
Belirli Vade (TBK m. 117/2): Sözleşmede inşaatın teslim edileceği tarih kesin olarak belirlenmişse (örneğin '31 Aralık 2025 tarihinde anahtar teslim edilecektir' veya 'ruhsat tarihinden itibaren 24 ay sonra teslim edilecektir') bu durumda günün dolmasıyla yüklenici kendiliğinden temerrüde düşer. Arsa sahibinin ayrıca temerrüt ihtarnamesi çekmesine gerek yoktur.
Belirsiz Vade (TBK m. 117/1): Sözleşmede kesin bir takvim günü belirtilmemiş veya süre başlangıcı belirsiz bırakılmışsa, arsa sahibinin noter kanalıyla ihtarname göndererek müteahhide ifa için ihtarda bulunması ve uygun bir mehil (ek süre) tanıması zorunludur.
İnşaatın İskânlı (Yapı Kullanma İzin Belgeli) Teslim Edilmesi Kuralı: Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmede aksine açık bir hüküm yoksa teslim borcu ancak 'iskân ruhsatının alınmasıyla' ifa edilmiş sayılır. Binanın fiilen bitirilmiş olması fakat iskânın alınmamış olması halinde dahi müteahhidin temerrüdü devam eder.
3. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları: Aynen İfa, Gecikme Tazminatı ve Rayiç Kira
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi, borçlunun temerrüdü halinde alacaklıya üç temel seçimlik hak tanımaktadır. Arsa sahibi temerrüde düşen müteahhide karşı öncelikle aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı talep edebilir.
Gecikme tazminatı, müteahhidin inşaatı süresinde teslim etmemesi sebebiyle arsa sahibinin mahrum kaldığı ekonomik faydanın karşılığıdır. Uygulamada bu tazminat, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarihten fiili teslim tarihine kadar işleyecek emsal ve rayiç kira bedelleri üzerinden hesaplanır. Arsa sahibi sözleşmeyi ayakta tutarak (feshetmeyerek) inşaatın tamamlanmasını ve her geçen ay için piyasa rayicine göre güncellenen kira kayıplarının faiziyle birlikte tahsilini isteyebilir.
“Düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde yüklenicinin rayiç kira bedeli ödeyeceği düzenlenmiştir. Bu durumda inşaat süresinin dolduğu tarih ile fiilen teslim edildiği kabul edilen tarih arasındaki süre için, bilirkişilerce hesaplanan rayiç gecikme tazminatının karar altına alınması gerekir.” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2009/3864, K. 2009/5725, T. 27.10.2009)
4. İfaya Ekli Cezai Şart ile Gecikme Tazminatının (Kira Kaybı) Birlikte İstenmesi
Sözleşmelerde sıklıkla 'inşaat süresinde bitirilmezse yüklenici gecikilen her ay için daire başına X TL cezai şart / gecikme bedeli öder' şeklinde hükümler yer almaktadır. Bu noktada en çok tartışılan konu, cezai şart ile rayiç kira tazminatının aynı anda talep edilip edilemeyeceğidir.
TBK m. 179/2 uyarınca ifaya ekli cezai şart, alacaklının sözleşmenin aynen ifasıyla birlikte talep edebileceği bir tazminat türüdür. Yargıtay uygulamasına göre; eğer sözleşmede kararlaştırılan aylık ceza tutarı rayiç kira bedelinin altındaysa, arsa sahibi sözleşmedeki cezai şartı aşan gerçek müspet zararını (rayiç kira farkını) ispatlayarak talep edebilir. Ancak sözleşmede kararlaştırılan tutar açıkça rayiç kira kaybını karşılamak amacıyla konulmuşsa, hem sözleşmedeki aylık cezanın hem de ayrıca piyasa rayiç kirasının birlikte tahsili mükerrer tahsilat yasağı gereğince mümkün değildir.
“Sözleşmede inşaatın zamanında bitirilmemesi durumunda teslim edilemeyen her bir bağımsız bölüm için aylık belirli bir meblağın 'cezai kira bedeli' olarak ödeneceği kabul edilmişse, aylık olarak kararlaştırılmış olması ve kira ibaresinin kullanılmış olması karşısında bunun gecikme tazminatı niteliğinde olduğunun kabulü gerekir.” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2015/4713, K. 2015/5234, T. 03.07.2015)
5. Nama İfaya İzin Davası (TBK m. 113): İnşaatın Masrafları Müteahhide Ait Olmak Üzere Tamamlanması
Müteahhidin inşaatı durdurduğu, şantiyeyi terk ettiği veya finansal acze düştüğü durumlarda, arsa sahipleri için en etkili hukuki yollardan biri Nama İfaya İzin (TBK m. 113) davasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesi uyarınca; yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmezse, alacaklı masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini talep edebilir.
Müteahhide Kalan Dairelerin Satış Yetkisi ile Finansman Sağlanması
Nama ifaya izin davasında mahkeme bilirkişi heyeti atayarak inşaatın tamamlanması, eksik ve ayıpların giderilmesi ve iskân alınabilmesi için gereken yaklaşık inşaat maliyetini hesaplar. Mahkeme arsa sahibine inşaatı tamamlama yetkisi verirken, bu masrafların karşılanabilmesi için sözleşme uyarınca müteahhide verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satışı konusunda arsa sahibine yetki verir. Böylece arsa sahibi cebinden fazladan para harcamadan, müteahhidin hissesine düşen daireleri icra/mahkeme kanalıyla sattırarak inşaatı tamamlayıp iskânını alabilir.
6. Sözleşmenin Feshi: Geriye Etkili Fesih (Dönme) ile İleriye Etkili Fesih Arasındaki Farklar
Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin başvurabileceği en radikal yol sözleşmenin feshidir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, klasik sözleşmelerden tamamen farklı kurallara tabidir:
Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme - TBK m. 125/2): Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar; sanki sözleşme hiç yapılmamış gibi taraflar birbirlerine verdiklerini iade ederler (sebepsiz zenginleşme). Arsa sahibi müteahhide devrettiği tapu paylarını geri alır; müteahhit ise arsa üzerinde yaptığı imalatın bedelini (arsa sahibinin malvarlığında yarattığı değer artışını) talep edebilir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi gecikme tazminatı ve cezai şart isteyemez; yalnızca menfi zararını isteyebilir.
İleriye Etkili Fesih: Sözleşme tasfiye edilir ancak geçmişe etkili olarak yıkılmaz. Müteahhit inşaatı getirdiği fiziki seviyeye oranla bağımsız bölüm ve arsa payı almaya hak kazanır. Arsa sahibi ise müteahhidin temerrüdü sebebiyle uğradığı gecikme tazminatını (kira kaybı), ifaya ekli cezai şartı ve eksik iş bedellerini müteahhitten tahsil edebilir.
7. 25.01.1984 Tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve %90 Tamamlanma Kuralı
Kural olarak eser sözleşmelerinde borçlunun temerrüdü halinde fesih geriye etkilidir. Ancak devasa bir inşaatın %85-90 seviyesine getirilmesinden sonra sözleşmenin geriye etkili feshedilerek müteahhidin tamamen tasfiye edilmesi ve tapusuz bırakılması, Medeni Kanun m. 2'deki dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkeleriyle bağdaşmamaktadır. İşte bu büyük hukuki sorunu çözmek amacıyla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 25.01.1984 tarih ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı tarihi kararını vermiştir.
“Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmî ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında; yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi hâlinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 108. maddelerine göre çözümleneceğine, ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/866, K. 2021/724, T. 08.06.2021 ve Yargıtay 15. HD, E. 2011/192, K. 2011/3284, T. 02.06.2011)
İnşaat Seviyesi %90'ın Altında İse Ne Olur?
İnşaat fiziki seviyesi %90'ın altındaysa (örneğin %60 veya %70 seviyesinde terk edilmişse), müteahhidin ileriye etkili fesih talep etme hakkı yoktur. Bu durumda arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshini ve müteahhide devredilen tüm tapuların iptali ile arsa sahibi adına tescilini talep eder. Ancak çok önemli bir istisna olarak; eğer arsa sahibi inşaat seviyesi %90'ın altında olmasına rağmen bizzat kendisi ileriye etkili fesih talep ederse, mahkeme taleple bağlılık ilkesi gereğince seviye şartı aramaksızın sözleşmeyi ileriye etkili feshetmek zorundadır (Yargıtay 6. HD, E. 2023/721, K. 2024/4503, T. 28.11.2024).
8. Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Durumu: TMK m. 1023 İyiniyet Koruması Geçerli midir?
İnşaat uyuşmazlıklarının en dramatik boyutunu, henüz inşaat devam ederken veya temerrüt aşamasında müteahhitten 'topraktan daire' satın alan üçüncü kişilerin durumu teşkil eder. Üçüncü kişiler genellikle müteahhitle noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalamakta veya doğrudan tapuda kat irtifakı devri almaktadır.
Alacağın Temliki Hükümleri ve Yargıtay'ın Katı İçtihadı
Yargıtay'ın yerleşik ve değişmeyen içtihatlarına göre, müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak üçüncü kişiye bağımsız bölüm satması, hukuki nitelikçe TBK m. 183 kapsamında 'Alacağın Temliki' hükmündedir. Alacağı temellük eden üçüncü kişi, devredenin (müteahhidin) sahip olduğu haklardan fazlasına sahip olamaz. Müteahhit inşaatı eksiksiz tamamlayıp iskân alarak arsa sahibine teslim etmedikçe bağımsız bölüm tapusuna hak kazanamayacağından, ondan pay devralan üçüncü kişi de arsa sahibine karşı mülkiyet hakkı ileri süremez.
Dahası, üçüncü kişi adına tapuda kat irtifakı tescil edilmiş olsa dahi, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi üçüncü kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açarak tapuyu geri alabilir. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat yapılan parsellerden pay alan kişilerin yapının durumunu bilmesi gerektiği gerekçesiyle TMK m. 1023'teki tapu siciline güven ve iyiniyet korumasından yararlanamayacaklarına hükmetmektedir.
“Temliken tescil davalarında yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişinin bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için, yüklenicinin arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini tasdikli proje, ruhsat ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp iskân ruhsatını alarak teslim etmiş olması zorunludur. Yüklenici edimini tam ifa etmedikçe üçüncü kişinin tescil talebi kabul edilemez.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/856, K. 2023/571, T. 14.02.2023)
9. Yargılama Usulü: Görevli Mahkeme, Tüketici Mahkemesi Ayrımı ve Zorunlu Arabuluculuk
Arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında davanın doğru mahkemede açılması ve dava şartlarına uyulması usul ekonomisi ve hak kaybı yaşanmaması adına son derece kritiktir:
Görevli Mahkeme (Asliye Hukuk vs. Tüketici Mahkemesi): Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan fesih, tazminat ve tapu davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Arsa sahibi tacir olmasa dahi bu sözleşme 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında bir tüketici işlemi sayılmaz. Ancak müteahhitten konut amaçlı bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin müteahhide karşı açacağı davalar Tüketici Mahkemesi'nde görülür.
Yetkili Mahkeme: Dava taşınmazın aynına (mülkiyetine, tapu iptali ve tesciline) ilişkin ise HMK m. 12 uyarınca kesin yetki kuralı geçerlidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi münhasıran yetkilidir. Yalnızca alacak ve gecikme tazminatı isteniyorsa sözleşmede kararlaştırılan yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olabilir.
Zorunlu Arabuluculuk: 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamı genişletilmiştir. Taşınmaz devrini içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı alacak ve tazminat taleplerinde arabuluculuk zorunludur. Ancak doğrudan aynî hakka dayalı tapu iptal ve tescil taleplerinde durum uyuşmazlığın niteliğine göre uzman avukat marifetiyle incelenmelidir.
10. Eksik ve Ayıplı İmalat Bedeli: Açık ve Gizli Ayıp Ayrımı, İhbar Külfeti (TBK m. 474-477)
Müteahhidin temerrüdünün yanı sıra en sık karşılaşılan uyuşmazlık türü, inşaatın fen ve sanat kurallarına, sözleşme eki teknik şartnameye veya tasdikli mimari projeye aykırı ve eksik olarak teslim edilmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 474 ila 477. maddeleri, yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcunu ve iş sahibinin gözden geçirme (muayene) ile bildirim (ihbar) yükümlülüklerini katı kurallara bağlamıştır.
Açık Ayıp ve Gizli Ayıp Arasındaki Hukuki Farklar
Açık Ayıplar: Basit bir inceleme ve gözlemle derhal anlaşılabilen eksiklik ve kusurlardır (örneğin boyanın yapılmamış olması, kapı kollarının eksikliği, seramiklerin kırık olması). Arsa sahibi, teslimden itibaren dürüstlük kuralı çerçevesinde makul bir süre içinde (genellikle 30 gün içinde) yükleniciye ayıp ihbarında bulunmalıdır; aksi halde eseri bu haliyle kabul etmiş sayılır.
Gizli Ayıplar: İlk bakışta anlaşılamayan, zamanla kullanım sonucu veya mevsim şartlarıyla ortaya çıkan ayıplardır (örneğin çatı su izolasyonunun ilk yağmurda akıtması, binanın taşıyıcı sistemindeki korozyon, ses yalıtımının yetersizliği, boruların patlaması). Gizli ayıplarda arsa sahibi ayıbı öğrendiği andan itibaren derhal yükleniciye noter kanalıyla veya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır.
Eksik İşler (Eksik İmalat): Projeye veya teknik şartnameye göre yapılması taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan imalatlardır (örneğin asansörün takılmaması, hidroforun kurulmaması, sığınağın yapılmaması). Eksik işler ayıp niteliğinde olmayıp ifa edilmemiş borç hükmünde olduğundan, zamanaşımı süresi içinde ihbar şartına bağlı olmaksızın her zaman talep edilebilir.
“Eser sözleşmesinde yüklenicinin teslim ettiği eserdeki eksik işler için ihbar külfeti bulunmamaktadır. Eksik işler borcun hiç ifa edilmemesi niteliğinde olup, arsa sahibi 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde eksik işlerin bedelini talep edebilir. Ayıplı işlerde ise TBK m. 474 uyarınca yasal sürede muayene ve ihbar külfetinin yerine getirilmesi zorunludur.” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E. 2018/3120, K. 2019/1450, T. 28.03.2019)
11. Kentsel Dönüşümde (6306 Sayılı Kanun m. 6) Müteahhidin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmazlarda, müteahhitlerin inşaatı durdurması veya hiç başlamaması arsa sahiplerini çaresiz bırakmaktaydı. Kanun koyucu bu mağduriyetleri önlemek amacıyla 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinde ve ilgili Uygulama Yönetmeliğinde özel bir fesih mekanizması getirmiştir.
Kentsel Dönüşümde Bakanlık ve Çoğunluk Kararıyla Fesih Prosedürü
1 Yıl İçinde İnşaata Başlanmaması Hali: Ruhsat alınmasından itibaren veya sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içinde müteahhit tarafından inşaata hiç başlanmamışsa, arsa sahipleri hisseleri oranında salt çoğunlukla (yeni yasal düzenleme ile %50+1 çoğunlukla) sözleşmeyi feshedebilir.
İnşaatın En Az 6 Ay Süreyle Durması Hali: İnşaata başlandıktan sonra müteahhidin kusuruyla inşaatın en az 6 ay boyunca tamamen durduğu ve ilerlemediği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü teknik elemanlarınca tespit edilirse, yine hisse çoğunluğuyla fesih kararı alınabilir.
Bakanlık Tarafından İhtar ve Fesih Şerhi: İl Müdürlüğü müteahhide 30 günlük ihtar göndererek işe devam etmesini bildirir; süre sonunda inşaata başlanmazsa sözleşmenin feshedildiği tapu siciline resen tescil edilir ve arsa sahipleri yeni bir yükleniciyle anlaşma özgürlüğüne kavuşur.
12. Müteahhidin Temerrüdü Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Müteahhit inşaatı geciktirdi, sözleşmeyi tek taraflı olarak noterden feshedebilir miyim?
Cevap: Hayır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi şekilde (noterde) yapılmış olsa dahi, taraflar noter ihtarıyla tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedemez. Fesih konusunda taraflar noter huzurunda karşılıklı anlaşmadığı sürece, sözleşmenin feshi için mutlaka mahkemede dava açılması ve mahkemece fesih kararı verilmesi zorunludur.
Soru 2: Müteahhit daireleri teslim etti ama iskân (yapı kullanım izni) almadı, kira tazminatı isteyebilir miyim?
Cevap: Evet. Sözleşmede teslim borcu iskân şartına bağlanmışsa veya teslimin hukuki niteliği gereği iskân alınması gerekiyorsa, iskân alınmadığı sürece teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Arsa sahibi iskân alınıncaya kadar geçen her ay için gecikme tazminatı (rayiç kira) talep edebilir.
Soru 3: Sözleşmeyi geriye etkili feshedersek müteahhidin yaptığı binaya ne olur?
Cevap: Geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış gibi tasfiye edilir. Müteahhit arsa sahibinin arazisine yaptığı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Arsa sahibi ise müteahhide devredilen tüm tapuları iptal ettirerek geri alır ve uğradığı menfi zararları müteahhitten tahsil eder.
Soru 4: Müteahhitten topraktan daire aldım, müteahhit kaçtı; arsa sahibi dairemi elimden alabilir mi?
Cevap: Evet, maalesef bu risk oldukça yüksektir. Yargıtay içtihatları gereğince müteahhitten daire alan kişi alacağın temliki hükümlerine tabidir. Müteahhit arsa sahibine karşı inşaatı eksiksiz bitirip iskân almadığı sürece, üçüncü kişi tapu almış olsa dahi arsa sahibi açacağı tapu iptal davasıyla taşınmazı geri alabilmektedir.
13. Hukuki Değerlendirme ve Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temerrüdü, taraflar açısından telafisi imkansız maddi kayıplara yol açabilecek en karmaşık gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları arasındadır. Dava açılmadan önce inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesinin sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti yoluyla kesin olarak saptanması, feshin ileriye mi yoksa geriye mi etkili talep edileceğinin stratejik olarak belirlenmesi ve tapu kayıtlarına derhal ihtiyati tedbir konulması sürecin başarısını belirleyen en hayati unsurlardır.
Yanlış bir fesih talebi veya gecikme tazminatının hatalı hesaplanması, yıllar süren davaların usulden reddine veya arsa sahiplerinin yüksek tazminat riskleriyle karşılaşmasına neden olabilir. Bu nedenle inşaatın geciktiği veya aksadığı ilk andan itibaren alanında uzman bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatından profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Bu içerik, Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu tarafından bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, genel hukuki değerlendirmeler içermektedir. Burada yer alan açıklamalar, somut olaylara uygulanmadan önce mutlaka bir hukukçu tarafından değerlendirilmelidir ve hiçbir şekilde hukuki danışmanlık teşkil etmez. İçeriğin hazırlanmasında, doğruluğu titizlikle denetlenmiş mevzuat kaynaklarından, Yargıtay içtihatlarından ve yardımcı içerik araçlarından faydalanılmıştır. Bu kapsamda kullanılan teknolojik destek, yalnızca yardımcı niteliktedir; nihai içerik, hukuk büromuzun denetim ve onayıyla yayımlanmıştır. Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu, bu içeriğin kullanılmasından doğabilecek doğrudan ya da dolaylı herhangi bir zarardan sorumluluk kabul etmez.
Yorumlar