Apartman ve Site Aidat Zamlarına Hukuki İtiraz: İşletme Projesinin Kesinleşmesi, İptal Davaları ve Yargıtay İçtihatları
Giriş: Apartman ve Sitelerde Fahiş Aidat Artışları ve Hukuki Sorunlar
Son yıllarda genel ekonomik dalgalanmalar, asgari ücret artışları, enerji ve bakım maliyetleri gerekçe gösterilerek apartman ve toplu konut sitelerinde aidatlara yapılan fahiş zamlar, kat malikleri ile kiracılar arasında en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Birçok sitede aidat bedelleri kira bedelleriyle yarışır hale gelmiş; yönetimlerin denetimsiz harcamaları ve şeffaf olmayan bütçe kalemleri maliklerin tepkisine yol açmıştır.
Site ve apartman yönetimlerinin tek taraflı olarak belirlediği her aidat zammı yasal ve bağlayıcı değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerini ve kiracıları keyfi aidat artışlarına karşı korumak amacıyla işletme projesine itiraz, genel kurul kararlarının iptali ve fahiş giderlerin denetimi hususunda çok net hukuki güvenceler ve hak düşürücü süreler öngörmüştür.
İşletme Projesi Nedir ve Nasıl Kesinleşir? (KMK m. 37)
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi uyarınca; kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmadığı takdirde, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. İşletme projesinde anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderleri ile her bağımsız bölüme düşecek avans payı ayrıntılı şekilde gösterilir.
Hayati Süre: 7 Günlük İtiraz Süresi ve Hukuki Sonuçları
Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracılara) imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. Tebliğden başlayarak 7 gün içinde projeye itiraz edilmezse, işletme projesi kesinleşir.
7 günlük sürede itiraz edilmeyen ve kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen borç ikrarını içeren belge niteliğini kazanır. Bu durumda yönetim, hiçbir dava açmaya gerek kalmaksızın doğrudan icra takibi başlatabilir ve itirazın kaldırılması yoluyla takibi sürdürebilir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası (KMK m. 33)
Eğer aidat zammı yöneticinin hazırladığı projeyle değil de doğrudan Kat Malikleri Kurulu Genel Kurul Toplantısında oylanarak karara bağlanmışsa, 7 günlük itiraz prosedürü değil, KMK m. 33 uyarınca kararın iptali davası açılması gerekir.
Dava Açma Hak Düşürücü Süreleri
Toplantıya Katılıp Aykırı Oy Kullananlar: Toplantıya katılan ve zamma muhalif kalarak tutanağa aykırı oyunu şerh düşüren malikler, karar tarihinden itibaren 1 AY içinde iptal davası açmalıdır.
Toplantıya Katılmayan Kat Malikleri: Toplantıya katılmayan malikler, kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 AY ve her halde karar tarihinden başlayarak en geç 6 AY içinde dava açmak zorundadır.
Mutlak Butlan ve Yokluk Halleri: Yasal çağrı usullerine uyulmaması, karar veya toplantı yeter sayısının bulunmaması gibi kamu düzenini ilgilendiren hallerde 1 aylık hak düşürücü süre aranmaz; her zaman butlanın tespiti istenebilir.
Fahiş Aidat ve Lüks Harcamalarda Yargıtay İçtihatları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, site bütçelerinde yer alan harcamaların 'zorunlu' ve 'lüks' ayrımını titizlikle denetlemektedir:
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Emsal Kararı: 'Kat malikleri kurulu veya yönetim, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve zorunlu işletme giderleri dışında kalan, fuzuli ve lüks nitelikteki yenilik ve ilaveler için tüm kat maliklerini fahiş aidat ödemeye zorlayamaz. İşletme projesindeki tahmini giderler somut piyasa rayiçlerine ve anagayrimenkulün gerçek ihtiyaçlarına uygun olmak zorundadır.'
Lüks ve Yararlı Yeniliklerin Ayrımı (KMK m. 42 ve 43)
Binanın statiği ve güvenliği için zorunlu olmayan süs havuzu, lüks peyzaj düzenlemeleri veya özel tesisler gibi harcamalarda kat maliklerinin oybirliği veya nitelikli çoğunluğu gerekir. Bu nitelikteki harcamalara katılmak istemeyen malikler, KMK m. 43 uyarınca giderden muaf tutulmayı talep edebilir.
Kiracının Aidat Sorumluluğu ve Yasal Sınırları
Uygulamada site yönetimleri aidat borcunu doğrudan kiracıdan tahsil etmeye çalışmaktadır. Ancak kiracının sorumluluğu kanunla sınırlandırılmıştır:
İşletme Giderleri (Kullanım Payı): Kiracı yalnızca ortak kullanım ve tüketimden doğan kapıcı, güvenlik, ortak alan temizliği, aydınlatma ve ısınma gibi cari giderlerden sorumludur.
Demirbaş ve Yatırım Giderleri: Çatı onarımı, dış cephe mantolama, asansör yenileme, hidrofor değişimi gibi taşınmazın değerini artıran demirbaş ve esaslı tadilat giderlerinden yalnızca kat maliki (ev sahibi) sorumludur; kiracıdan talep edilemez.
Kira Miktarıyla Sınırlılık: KMK m. 20/son uyarınca, kiracının ortak gider borcundan sorumluluğu her halükarda ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır.
Aidat Ödenmemesi Halinde İcra Takibi ve Aylık %5 Gecikme Tazminatı
634 sayılı KMK'nın 20. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, ortak gider veya avans payını süresinde ödemeyen kat maliki aleyhine aylık %5 oranında gecikme tazminatı ve yasal faiz işletilir. Bu yüksek gecikme tazminatı nedeniyle borcun birikmesi ciddi mali külfet doğurur.
İlamsız İcra Takibine İtiraz
Yönetim tarafından başlatılan ilamsız icra takibine karşı borçlu malik, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Ancak işletme projesi usulüne uygun kesinleşmişse, itirazın kaldırılması ve %20 icra inkar tazminatı riski doğabileceğinden itiraz stratejisi mutlaka bir avukatla belirlenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Genel kurul toplantısına katılmadım, fahiş aidat zammına dava açabilir miyim?
Evet. Toplantıya katılmayan kat malikleri, genel kurul kararını öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilirler.
Dava açtığımda aidat zammını ödemeyi durdurabilir miyim?
Yalnızca dava açmak aidatın icra edilebilirliğini kendiliğinden durdurmaz. Aylık %5 gecikme tazminatı ve icra takibi riskine girmemek için mahkemeden ivedilikle 'ihtiyati tedbir' (kararın yürütmesinin durdurulması) talep edilmeli veya eski aidat miktarı ihtirazi kayıtla ödenmelidir.
Kiracıyım, ev sahibim asansör motoru ve çatı yenileme aidatını benim ödememi istiyor. Ne yapmalıyım?
Asansör motoru ve çatı gibi yapıya kalıcı değer katan demirbaş ve yatırım giderleri kanunen kat malikine aittir. Kiracı bu bedelleri ödemek zorunda değildir; ödemişse kira bedelinden mahsup edebilir veya malikten iadesini isteyebilir.
Sonuç: Aidat Uyuşmazlıklarında Hak Kaybına Uğramamak İçin Hukuki Destek
Apartman ve site aidat artışlarına itiraz süreçleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer alan 7 günlük itiraz ve 1 aylık dava açma hak düşürücü sürelerine sıkı sıkıya bağlıdır. Sürelerin kaçırılması durumunda hukuka aykırı ve fahiş projeler kesinleşerek icra takibine konu olabilmektedir. Bilirkişi incelemeleri, genel kurul usul denetimi ve iptal davalarında hak kaybı yaşamamak adına gayrimenkul ve kat mülkiyeti hukukunda uzman bir avukatla hareket edilmesi tavsiye edilir.
Yukarıda belirtilen bilgiler, genel geçer yasal düzenlemelere ve yargı kararlarına dayanmaktadır. Ancak, her anagayrimenkulün yönetim planı hükümleri, genel kurul kararının içeriği ve tebligat usulleri farklılık gösterebileceğinden, kat mülkiyeti ve aidat uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamak adına kişisel durumunuzu değerlendirecek profesyonel bir avukata danışmanız önerilir. Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu, kat mülkiyeti hukuku, site yönetimi uyuşmazlıkları ve genel kurul kararlarının iptali davalarında müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktadır.
Yorumlar