Apartman ve Sitelerde Aidat (Ortak Gider) Borcu: İcra Takibi, Aylık %5 Gecikme Tazminatı ve Yargıtay Kararları (2026 Güncel)
Toplu yaşam alanlarının hızla yaygınlaşmasıyla birlikte apartman ve site yönetimleri; güvenlik, temizlik, peyzaj, havuz bakımı, ısıtma ve ortak alan aydınlatması gibi yüksek maliyetli hizmetleri organize eden kurumsal yapılara dönüşmüştür. Bu hizmetlerin sürdürülebilmesi ise her bir kat malikinin ortak gider avansını (aidatı) zamanında ve eksiksiz ödemesine bağlıdır. Ancak ekonomik dalgalanmalar ve fahiş aidat artışları, aidat borcunun ödenmemesi kaynaklı ihtilafları adliyelerin en yoğun gündem maddelerinden biri haline getirmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site düzeninin aksamaması amacıyla aidat borcunu sıradan bir alacak olarak görmemiş; alacaklı yönetime ve diğer kat maliklerine yasal faizin katbekat üzerinde aylık %5 gecikme tazminatı talep etme, ilamsız icra takibi başlatma ve hatta mülkiyetin zorla devrini isteme gibi olağanüstü yetkiler tanımıştır.
Bu kapsamlı rehberimizde; ortak gider borcunun yasal dayanaklarını, işletme projesinin kesinleşmesini, aylık %5 gecikme tazminatının şartlarını, ev sahibi ile kiracının müteselsil sorumluluk sınırlarını, demirbaş masrafı ayrımını, itirazın iptali davasını ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile ilgili hukuk dairelerinin yerleşik emsal içtihatlarını inceliyoruz.
Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Borcu (KMK m. 20)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça kat malikleri ortak giderlere şu esaslar dairesinde katılmakla yükümlüdür:
Eşit Olarak Katılınacak Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi bina personeli giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa bütün kat malikleri arsa payı oranına bakılmaksızın eşit olarak katılır.
Arsa Payı Oranında Katılınacak Giderler: Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi işletme masraflarına her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır.
Önemli İlke: KMK m. 20/c hükmü gereğince hiçbir kat maliki; "Ben giriş katta oturuyorum, asansörü kullanmıyorum", "Dairem boş, sitede yaşamıyorum" veya "Yönetimin temizlik hizmetinden memnun değilim" gibi gerekçeler öne sürerek ortak gider veya avans payını ödemekten kaçınamaz.
Aylık %5 Gecikme Tazminatı Nedir ve Nasıl İşletilir?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki aleyhine uygulanacak en caydırıcı yaptırım, KMK m. 20/2’de düzenlenen gecikme tazminatıdır.
Kanun koyucu, aidat borcunun zamanında ödenmesini temin etmek amacıyla borcunu ödemeyen malike karşı ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğü getirmiştir. Bu oran, yıllık basit hesapla %60’a tekabül etmekte olup yasal temerrüt faizinin çok üzerindedir.
Gecikme tazminatının işletilebilmesi için şu şartların varlığı aranır:
Muacceliyet ve Temerrüt: Aidatın son ödeme gününün açıkça belirlenmiş olması veya borçluya noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek temerrüde düşürülmesi gerekir. Kat Malikleri Kurulu kararıyla belirlenip usulüne uygun tebliğ edilen tarihte ödeme yapılmazsa, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın temerrüt kendiliğinden oluşur.
Gün Hesabı Üzerinden Uygulama: %5 oranı aylık maktu bir ceza olmayıp; gecikilen gün sayısına oranlanarak (günlük hesapla) işletilir.
İşletme Projesinin Kesinleşmesi ve İİK m. 68 Anlamında Belge Niteliği
Site yönetiminin icra takibinde elini güçlendiren en temel belge, KMK m. 37 uyarınca hazırlanan İşletme Projesidir.
Yönetici tarafından hazırlanan ve tahmini gelir-giderler ile daire başına düşen avans paylarını gösteren işletme projesi, kat maliklerine taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilmezse işletme projesi kesinleşir. İtiraz edilmesi halinde durum Kat Malikleri Kurulu’nda karara bağlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen borç ikrarını içeren resmi belge niteliğindedir. Bu belgeye dayanılarak başlatılan icra takibine borçlu haksız yere itiraz ederse, yönetim İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılmasını isteyebilir ve borçlu aleyhine %20 icra inkar tazminatına hükmedilir.
Kiracının ve Ev Sahibinin Müteselsil Sorumluluğu (KMK m. 22)
Apartmanda bağımsız bölümü kiraya veren kat maliki ile o dairede oturan kiracının sorumluluk sınırları uygulamada sıkça tartışılmaktadır. KMK m. 22 bu konuda açık ve net bir düzenleme getirmiştir:
Müteselsil Sorumluluk: Kat malikinin gider borcundan, bağımsız bölümde kiracı olarak oturan veya başka bir sebeple o daireden devamlı şekilde faydalanan kişiler de kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur.
Kira Bedeliyle Sınırlılık: Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracı, aylık kira bedelini aşan aidat borçlarından şahsen sorumlu tutulamaz.
Kiradan Mahsup Hakkı: Kiracının apartman yönetimine yaptığı aidat ödemeleri, kural olarak ev sahibine ödenecek kira bedelinden mahsup edilir (KMK m. 22/1).
İşletme Gideri ile Demirbaş Gideri Ayrımı: Hangisini Kim Öder?
Kiracı ile ev sahibi arasındaki en büyük çatışma noktası, toplanan paranın niteliğidir. Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca:
Kiracının Ödemekle Yükümlü Olduğu Giderler (İşletme Giderleri): Temizlik, güvenlik, kapıcı maaşı, bahçe bakımı, ortak alan elektrik ve su faturaları, asansörün periyodik aylık bakım ücreti gibi günlük kullanıma bağlı rutin giderler kiracıya aittir.
Ev Sahibinin (Kat Malikinin) Ödemekle Yükümlü Olduğu Giderler (Demirbaş/Yatırım Giderleri): Binanın dış cephe mantolaması, çatı tamiratı, asansör motorunun veya kabininin yenilenmesi, hidrofor değişimi, yangın merdiveni inşası, bina ana borularının yenilenmesi gibi binanın değerini artıran ve mülkiyete yönelik kalıcı demirbaş masrafları kesinlikle kat malikine aittir. Kiracıdan bu masraflar talep edilemez; kiracı sehven ödemişse ev sahibinden tahsil edebilir.
Aidat Borcunun İcraya Konulması ve İtirazın İptali Davası
Borcunu ödemeyen malik veya kiracıya karşı icra takibi şu aşamalardan geçer:
1. İlamsız İcra Takibi: Yönetici veya vekil tayin edilen avukat, yetkili İcra Dairesinde borçlu aleyhine ilamsız icra takibi (Örnek No: 7) başlatır. Takip talebinde asıl aidat alacağı ile birlikte gün hesabı yapılarak aylık %5 gecikme tazminatı talep edilir.
2. İtiraz ve Takibin Durması: Borçluya Ödeme Emri tebliğ edilir. Borçlunun 7 gün içinde borca veya imzaya itiraz etmesi halinde takip durur.
3. Zorunlu Arabuluculuk Şartı: 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca; Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Dava açılmadan önce Adliye Arabuluculuk Bürosu’na başvurulması zorunludur.
4. İtirazın İptali Davası ve %20 İnkâr Tazminatı: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın İptali Davası açılır. Borçlunun haksız çıktığı tespit edilirse; mahkemece itiraz iptal edilir, takibin devamına karar verilir ve alacak likit olduğundan borçlu aleyhine hüküm altına alınan alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 20. Hukuk Dairesi Emsal Kararları
"Kat mülkiyetine tabi binalarda ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. İşletme projesinin kesinleşmesi veya kat malikleri kurulu kararı bulunması halinde borçlu, hizmet almadığını veya karara katılmadığını ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz." (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/4120, K. 2019/3254)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarında ayrıca; gecikme tazminatının faiz niteliğinde olmadığı, kanundan doğan özel bir edim ve yasal ceza niteliğinde olduğu vurgulanmakta; dolayısıyla asıl alacak ile gecikme tazminatının icra takibinde birlikte talep edilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı kabul edilmektedir.
Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti (KMK m. 25)
Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcunu ödememeyi alışkanlık haline getiren malikler için en ağır hukuki yaptırımı düzenlemiştir.
KMK m. 25 uyarınca; bir kat maliki ortak gider ve avans payını ödemediği için aleyhine yapılan icra takipleri veya açılan davalar sebebiyle diğer kat malikleri için ortak yaşamı çekilmez hale getirmişse, diğer kat malikleri çoğunlukla karar alarak o kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin arsa payları oranında kendilerine devredilmesini mahkemeden dava edebilirler.
Gayrimenkul ve Kat Mülkiyeti Hukukunda Avukat Desteğinin Önemi
Apartman ve site yönetimlerinde aidat alacaklarının tahsili; tebligatların usulüne uygun yapılması, işletme projelerinin kesinleştirilmesi, arabuluculuk prosedürünün işletilmesi, gecikme tazminatı hesaplarının bilirkişi raporlarıyla örtüşmesi ve %20 icra inkar tazminatı riskinin yönetilmesi bakımından özel uzmanlık gerektirir. Gerek yönetimin hak kaybına uğramadan kasasını koruması, gerekse fahiş veya usulsüz aidat talepleriyle karşılaşan kat maliklerinin haklarını koruması adına deneyimli bir gayrimenkul ve kat mülkiyeti hukuku avukatıyla çalışılması büyük önem taşır.
Yorumlar