Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Kiracının Tahliyesi ve Hukuki Haklar (2026 Güncel)
Giriş: Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Taahhütnamesi Sorunu
Son dönemde gayrimenkul piyasasında yaşanan dalgalanmalar ve kira bedellerindeki artışlar, kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkları yargının en yoğun gündem maddelerinden biri haline getirmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun kiracıyı koruyan genel hükümleri karşısında, kiraya verenlerin en sık başvurduğu hukuki güvence tahliye taahhütnamesi olmaktadır.
Ancak uygulamada birçok kiracı ve ev sahibi şu kritik sorularla karşı karşıya kalmaktadır: “Kira sözleşmesini imzalarken boş bir kâğıda imza atmıştım, ev sahibi sonradan tarih yazarak beni tahliye edebilir mi?” ya da “Taahhütnamenin geçerli olması için hangi şartlar aranır?”
Bu yazımızda; tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, Yargıtay’ın boş taahhütname ve aile konutuna ilişkin emsal kararlarını, icra ve dava süreçlerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) çerçevesinde sade ve anlaşılır bir dille açıklıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hangi Şartlarda Geçerlidir?
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını hiçbir şarta bağlı olmaksızın taahhüt ettiği yazılı irade beyanıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmüne göre bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilebilmesi için şu unsurların bir arada bulunması zorunludur:
Yazılı Şekil: Taahhütnamenin mutlaka yazılı yapılması gerekir. Adi yazılı şekil geçerlilik için yeterlidir; ancak ispat kolaylığı bakımından noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylanması hak kaybı riskini azaltır.
Teslimden Sonra Verilmiş Olması: Kanunun açık hükmü gereğince taahhüt, kiralananın fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmelidir. Kira sözleşmesi ile aynı gün veya anahtar tesliminden önce alınan taahhütnameler, kiracının serbest iradesinin baskı altında olduğu kabul edildiğinden geçersizdir.
Belirli Bir Tahliye Tarihi: Belgede tahliyenin yapılacağı gün, ay ve yıl açık biçimde yer almalıdır. "İstenildiğinde boşaltılacaktır" gibi belirsiz ifadeler taahhüdü hükümsüz kılar.
Kiracı Tarafından İmzalanması: Taahhüdün bizzat kiracı (veya özel yetkili vekili) tarafından imzalanmış olması gerekir. Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların imzası aranır.
Tarih Kısmı Boş Bırakılan (Beyaza İmza) Taahhütnameler Geçerli midir?
Uygulamada en sık rastlanan uyuşmazlık, kiracının kira sözleşmesini imzalarken tahliye veya düzenleme tarihi boş bırakılmış bir taahhütnameye imza atması durumudur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; boş bir kâğıda imza atan kimse, o metnin üzerinin sonradan anlaşmaya uygun şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Dolayısıyla kiraya verenin boş bırakılan tarihleri sonradan tamamlaması tek başına taahhütnameyi geçersiz kılmaz.
Kiracı, taahhütnamenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu veya sözleşme anında baskı altında imzalatıldığını iddia ediyorsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca bu iddiasını tanıkla değil, ancak yazılı kesin delille (yazılı belge, e-posta, açık mesaj teyidi vb.) ispatlamak zorundadır.
Örneğin: Kiracı, sözleşme başlangıcında tarih kısmı boş bir taahhütnameye imza atmış; ev sahibi ise tahliye tarihini bir yıl sonrası olarak doldurmuştur. Kiracı, belgenin baskı altında veya sözleşmeyle aynı gün verildiğini yazılı delille ispatlayamazsa Yargıtay içtihatları doğrultusunda taahhütname geçerli kabul edilir.
Aile Konutu İddiası ve Eşin Rızası (TMK m. 194)
Kiralanan yer aile konutu niteliğindeyse, sözleşmede adı bulunmayan eşin durumu da önem taşır. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin feshinde diğer eşin açık rızası aranır.
Ancak Yargıtay Kararlarına göre; sözleşmede imzası olmayan eşin sonradan ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmiş olması, o bildirimden önce verilmiş geçerli bir tahliye taahhütnamesini geriye dönük olarak hükümsüz kılmaz. Yine de olası uyuşmazlıkların önüne geçmek adına tahliye taahhütnamesinin her iki eş tarafından imzalanması uygulamada en güvenli yöntemdir.
Tahliye Süreci ve Başvurulacak Hukuki Yollar
Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren iki temel hukuki yola başvurabilir:
1. Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m. 272)
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye emri (Örnek No: 14) gönderebilir.
Kiracıya tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltması ihtar edilir.
Kiracının 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilmezse tahliye kesinleşir ve cebri icra ile taşınmaz tahliye edilir. İtiraz edilirse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır.
2. Dava Şartı Arabuluculuk ve Tahliye Davası (TBK m. 352/1)
Kiraya veren icra takibi yerine Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası da açabilir.
Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk bürosuna başvurulması dava şartıdır.
Tahliye hakkı doğduktan sonra yapılan arabuluculuk başvurusu, arabuluculuk müzakereleri süresince hak düşürücü dava açma süresini korur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak ile birlikte dava açılır.
Önemli Süre Kuralı: Tahliye tarihinden itibaren işleyen 1 aylık süre hak düşürücüdür. Bu süre içinde icra takibi başlatılmaz veya dava açılmazsa (veya TBK m. 353 uyarınca süresi içinde yazılı bildirim yapılmamışsa), o taahhütnameye dayanılarak tahliye istenemez.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi noterden yapılmak zorunda mıdır?
Hayır. Adi yazılı (tarafların ıslak imzası ile hazırlanan) taahhütnameler de geçerlidir. Ancak imza inkarı veya tarih itirazlarının önüne geçmek için noterde düzenlenmesi ispat kolaylığı sağlar.
Kira kontratıyla aynı gün imzalanan taahhütnameye ne olur?
Kiralananın tesliminden önce veya sözleşme anında verilen taahhütnameler, kiracının müzayaka (zor durum) altında olduğu kabul edildiğinden Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır.
Kiracı icra takibine itiraz ederse süreç nasıl ilerler?
Kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse takip durur. Taahhütname noterden yapılmamışsa kiraya veren itirazın kaldırılması veya iptali talebiyle mahkemeye başvurarak uyuşmazlığı esastan ispatlamak durumundadır.
Sonuç
Yukarıda belirtildiği gibi tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, teslimden sonra verilmiş olması ve 1 aylık hak düşürücü sürelere riayet edilmesi tahliye talebinin kabulü açısından belirleyicidir. Bu unsurların tespitine ve ispat durumuna göre tahliyenin gerçekleşip gerçekleşmeyeceği değişmektedir. Bu nedenle söz konusu incelemenin ve sürecin titizlikle yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.
Yukarıda belirtilen bilgiler, genel geçer yasal düzenlemelere ve uygulamalara dayanmaktadır. Ancak, her bireyin durumu farklı olabileceğinden, taşınır ve taşınmaz mal hukuku gibi karmaşık hukuki süreçlerde kişisel durumunuzu ve özel koşullarınızı göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu nedenle, sözleşmeleriniz ve tahliye süreçlerinizle ilgili herhangi bir sorunla karşılaştığınızda mutlaka uzman bir avukattan destek almanız gerekmektedir. Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu, kira ve gayrimenkul hukuku alanında profesyonel danışmanlık hizmeti sunarak, sizin en uygun çözümü bulmanıza yardımcı olacaktır.
Yukarıda belirtilen bilgiler, genel geçer yasal düzenlemelere ve uygulamalara dayanmaktadır. Ancak, her bireyin durumu farklı olabileceğinden, taşınır ve taşınmaz mal alımı gibi karmaşık hukuki süreçlerde kişisel durumunuzu ve özel koşullarınızı göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu nedenle, sözleşmelerinizle ilgili herhangi bir sorunla karşılaştığınızda mutlaka uzman bir avukattan destek almanız gerekmektedir. Çelik Avcı Gülçek Hukuk Bürosu, borçlar hukuku alanında profesyonel danışmanlık hizmeti sunarak, sizin en uygun çözümü bulmanıza yardımcı olacaktır.
Yorumlar